體驗期間：2024/1-2026/?
第一次買預售屋的前期過程記錄到現在，終於來到最後一篇了。
前期指看屋到找設計談客變，後期則是驗屋交屋設計裝潢，至少還要半年後。
買預售屋這件事，目前感受到的優缺點有下面幾項
優點
【新屋就是香】
真的，就是香，沒什麼好說的。
楊姐就是因為這點才會心心念念要買預售屋。
從小顛沛流離還住倉庫長大的社會底層孩子，能夠擁有自己的新房子，根本夢幻天堂啊
【接受客變】
不是所有預售屋都能客變，要看建商。
成屋後的格局變動是大工程，拆除運棄都要再花一筆費用。
如果可以客變，要盡量把握，先把大方向的格局隔間改成自己想要的樣子，之後裝潢會更省時省錢省力。
【邊存邊付減輕壓力】
這點可以說是預售屋最大的魅力所在，也是一般人選擇預售屋的原因。
預售屋通常先付簽訂開，之後照工程節點支付工程款，最後是貸款然後交屋款。
當然高總價會影響到工程款能否負擔，這就要看自身能力去做評估。
以小鳥籠為例，總價在1200萬上下，簽訂開100多萬，工程款分11期，工程期間算下來平均間隔是三個月支付9萬。
也就是說一開始付100多萬，之後慢慢每個月存錢支付工程款，最後的交屋款如果貸款有到八成就差不多是內含進去，還算可以負擔，雖然存錢存得很累。
如果是中古屋，那就可怕了……
同樣1200萬，以現況來看，就算幸運可以貸到八成，頭期也要先掏240萬，仲介費另外算，然後裝潢也是要馬上噴出去，基本也是百萬起跳，這樣加起來就要350萬以上！
沒有爸媽靠又領一般薪資的普羅大眾，相信沒多少人可以一次拿出這樣一大筆錢，而且小鳥籠還是迷你小宅，等於350是最最最保守的金額～天啊真是太恐怖。
100多跟350的差異，這就是預售屋的優點。
但有個風險，就是當工程款間隔縮短時、能不能正常支付。
譬如說每三個月繳9萬，很緊但還可以，若間隔縮短變成兩個月甚至一個半月呢？那差異就大了。
因為工程款不是固定間隔，是工程節點達成即須付款，如果建商蓋得比較快，就會有這風險。
所以預售屋在錢的計算上，還是要保守點並抓餘裕。
前陣子，小鳥籠就遇到建商預告工程期會縮短的狀況，嚇得楊姐不輕，幸好有一期的工程款間隔特別久，剛好跟後面預告要變短的平均起來，不然真是捉襟見肘，差點要去賣血了。
買屋之後，肩上一直有繳工程款的壓力，工作不能隨便提離職，連帶提升了工作穩定性XDDD
像楊姐，那時剛換工作不久就買小鳥籠，後來發現這工作讓人生無可戀，要是以前早就丟離職單帥氣轉身，現在也只能含淚咬牙苦撐，不知道這算是買預售屋的好處還是壞處哩！
【預留升值空間】
都說預售屋是買未來價，但市況好時也可視為買在相對低點。
現在市況不幸是壞的，而且看壞好幾年……但人生得看長遠一點，要堅定相信20年後的市況會不錯哈哈哈。
怎麼又是笑著笑著就哭了
【規劃時間充裕】
預售屋如果不是快完工前才買，都要等一兩年以上。
時間這麼長，對規劃相關事項很有幫助。
譬如裝潢，可以慢慢思考需求是什麼，依預算考量規格等級&施作方式，也可以開始走訪裝潢公司了解行情。
而搬家，雖不必立刻打包裝箱，但家裡雜物多的，可啟動斷捨離模式逐一清理。
舊房子要出租的，一樣可以先研究出租事項，諸如合約擬定、目標客群、租賃方式與各種稅金繳納等眉角。
穩紮穩打、一步步前進讓人非常安心。
缺點與風險
【建商說了算】
身為預售屋小白的楊姐，對這點感慨很深……
預售屋可以知道格局跟坪數公設建材設備等資訊，但看不到實際的東西，要改做法改樣式都是建商說了算，權力完全掌握在建商手上，抗議也沒用，這點真的是很不合理。
例一廚房排煙
買之後沒多久，某次狗哥看圖面，發現廚房排煙管怎麼到、陽、台、就、沒、了，並沒有排到外牆去。
意思就是廚房油煙會妥妥的排放到陽台，想像一下，只要炒菜，陽台就煙霧迷漫，再加上時間久陽台物品表面會產生的一層黏膩油垢……
這樣要怎麼曬衣服？放在陽台的洗衣機烘衣機熱水器洗槽置物架等又要怎麼辦？誰有那閒工夫每次煮飯完細心擦拭清潔這些東西？
重點是，到底誰會把廚房油煙排放到陽台啦，怎麼想都很腦殘
狗哥在已購戶群組拋出訊息，大家才發現這問題，造成集體震驚XD
之後是跟建商集體抗議、要求改善，但建商並不理會。
當時才蓋到地下室，還有機會修改圖面，以合理方式完成建造，但建商就是不要
結論是蓋好之後再統一接明管排到外面，而且要收費。
讓人相當無言……
一個是，還來得及時不做整體改善，偏要以有缺陷的方式去蓋，蓋好了再補救，這種作法一點也不正常，明管也會影響大樓外觀。
另一個是，居然還要收費，真想叫建商去吃大便了，什麼不合理的爛設計，亡羊補牢還要強迫住戶買單。
例二冷氣室外機
新建案很多都把冷氣室外機放在陽台，已經是小宅了，還要挪出空間放室外機，能用的空間更小。
而小鳥籠建商有安排地方放室外機，這也是加分項。
當初代銷口沫橫飛、說會用木格柵包起，聽得楊姐心花怒放，心想質感還不錯。
沒想到買完後，某次已購戶群組剛好講到這，再次跟建商確認的結果，變成白鐵籠。
木格柵變白鐵籠，直接醜爆
為什麽跟講的不一樣？詐騙嗎。
但厲害的是，買都買了，也不能怎樣，就是建商說了算，白眼真的要翻到屁眼去。
例三說好的是否履行還是未知數
因為以上兩點，楊姐開始擔心之前代銷說的，會不會到時又有變數
譬如機車停放。
地下室機車停車位不夠，代銷說會在後院隔出多個露天車格，以後讓住戶抽籤輪流使用。
譬如垃圾儲藏室。
地下室沒設垃圾儲藏室，代銷說會在前院隔一塊地方做垃圾儲藏室，有冷藏功能。
畢竟小基地小建商，空間不足可以理解，按當時代銷的說法，聽起來有解決這兩項日常生活需求。
但前面的經驗，讓人默默擔心建商到時會不會又東改西改、甚至直接甩鍋不理，想到就焦慮啊啊啊……
【爛尾樓】
這是風險大魔王，買預售屋的人最怕的三個字。
所以大家都說要選擇有口碑的大建商，爛尾機率相對低。
但大建商代表高單價，也不是大家都買得起，像我們買不起大建商的建案，只能屈就小建商，爛尾機率自然大增。
預售屋的履約保證有五種：不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保與公會連帶保證。
這幾年預售屋看下來，代銷會當優點主動介紹的，是價金信託，價金返還很少見，其他沒講我們也沒問的案子，就不知道是沒有或者保心安的所以沒主動講。
履約保證很多眉角，楊姐也不懂，上次在哪看到，已經忘了詳細內容，總之，連看起來對消費者很有保障的價金信託還是哪種方式，如果出問題也是先清掉銀行損失的部分、再來才輪到消費者，意即銀行拿剩的才大家一起分，要說有保障好像也不是太有保障
小鳥籠的履約保證呢？哈，非常弱。
購買前，代銷口沫橫飛保障機制完善，除了同業擔保，還有產經信託專用帳戶。
專款專用好像很安全，但同業擔保就讓人三條線，因為看合約才知道擔保公司跟小鳥籠是同一個老闆。
左手保右手，等同於沒有保障XDDD
再來，代銷當時說如果出問題，會找人接手續建，因為把後續蓋好就有錢賺，不愁沒建商接手。
但楊姐前幾天看到新聞，貌似讓人安心的續建，實質上都有難度哩……
說是銀行評估OK才會找廠商，NG就會結算分配導致土地建物流入法拍；而就算評估可行，也要銀行願意兼起造人，起造人除了承擔續建責任、還得找工程專業進來處理，所以常理判斷不太會願意接手。
講來講去，買預售屋就是賭運氣的行為，楊姐也是越寫越擔心啊。
對消費者來說，預售屋主要是錢投進去了東西沒辦法拿到，一擺兩三年，還沒利息的，時間長變數就多，到最後可能一場空，這是最大的風險。
以小鳥籠為例，光是最近建商工程節點尚未達成，工程款支付從三個月變五個月，就讓人有各種想像，已購戶群組也是三不五時就有人上來問施工進度。
寶寶心裡害怕，只是寶寶們都不說
狗哥倒是不太擔心，他說這案子屬危老重建，有什麼事地主們應該會比我們更激動跳腳，所以覺得相對安全。
希望他是對的
【政策改變影響資金運用】
光2024年，第二屋從限貸6成，短短三個月又變成限貸5成，且都無寬限期。
感覺打房受災的，都不是口袋深的資本家或投資客，而是努力工作存錢買屋、想好好安身立命的老百姓而已……
雖然我們沒有多屋限貸的困擾，但看政策越收越緊、越打越兇，還是很害怕啊。
接著2024年底又有銀行啦房貸啦各種新聞，放款水位、滿水位、限貸令，完全就是現在進行式，2025要年底了狀況還是一樣。
現在要擔心的，不是利率高不高，而是能不能順利貸到八成了。
前景未明，最穩健的就是自身資產變現力要高、資金調度需靈活，才能在貸款成數不如預期時有銀彈補上。
簡單來說就是錢要夠多，不能抓太死。
但，就是錢不夠多才會等預售屋啊啊啊，完全矛盾耶。
這顆近期的大炸彈，持續爆炸中～～
希望明年後會逐漸好轉，不然我們也是抱頭剉咧等。
預售屋雖然風險高、缺點也不少，但看著自己家慢慢長高，心情還是很喜悅
現在只希望順利蓋好，完成交屋！
