體驗期間：2024/1-2026/?
這篇來記錄我們購買的預售屋
會先對至今的流程做回顧，還有未來各階段的概要。
另外，也會提到這間預售屋的主客觀條件，分析目前認為的優缺點。
新北單價對我們來說太高，只能買小坪數，楊姐都叫它”小鳥籠”XD
前面提過分手大建商後改訂這間，發現簽約流程不太一樣，在這邊順便做補充。
簽約流程差異
大建商：
刷訂給合約書審閱匯款簽訂開正式簽約給用印正式合約
小鳥籠：
戶別保留訂金給合約書審閱刷訂&正式簽約匯款簽訂開給用印正式合約
由上可以看出有蠻大差異，大建商的流程我們進行到步驟2就破局了，當時也覺得要先匯款才簽約、有點沒保障怕怕的，不過有品牌的建商風險是相對低，可能只是它們固定流程吧。
小建商的話就相當彈(ㄙㄨㄟˊ)性(ㄅㄧㄢˋ)，只是付戶別保留訂金一萬而已，合約書就可以帶回家～～
好處是簽約後再匯簽訂開；壞處是刷訂時就簽約，如果之後反悔，想必十萬訂金是回不來的……
楊姐也不清楚哪個流程比較常見，但重點是要給至少5天合約審閱期。
包含拿到跟簽約當天都算的話，小建商給的審閱期長達9天，還跨六日，有時間好好看合約，心理感受比較舒服。
以下，就來看看小鳥籠的說明吧。
購屋時程一覽
跟時程有關的標粗體底線，其他就是這次購屋的細部紀錄。
初次賞屋—2024/1/11
戶別保留訂金—2024/1/12
代銷大姐非常積極的跑來楊姐公司，逼得楊姐只好趕快去領錢XD
戶別保留訂金(改訂)—2024/1/14
前一天退訂大建商後，二訪賞屋了解建案細節。
剛好有一戶條件略佳的釋出，價差5萬，改保留這間。
待了1.5小時，看看工地，問了代銷大姐一堆問題。
最重要當然是付款條件。
簽訂開13%、工程款11期8%、交屋款5%。
因為已經完成第1期工程請款項目，所以簽訂開含第1期工程款共1xx萬。
帶回合約書，約下週簽約。
小鳥籠可客變，狗哥回家後開始積極思考要怎麼變，他說：本來只有妳瘋、現在我也跟著一起瘋。
哈哈哈哈哈。
看建案周邊環境—2024/1/19
隔天要刷訂簽約了，有點緊張擔憂，畢竟這麼大的決定，而且重點是我們跟這裡完全沒有地緣關係
這天跑來附近，到另一邊走走，了解有無重大嫌惡設施或不喜歡的地方。
也找了仲介看附近的中古屋，聽聽在地仲介的說法。
刷訂簽約—2024/1/20
一樣針對合約問了一堆問題，大致都有得到答案。
代銷大姐說這個案子十幾年前就開始談……好可怕的久。
簽約禮是兩組不值錢的娃娃哈哈哈，當做紀念。
之後到捷運站後面看看，黃昏市場好熱鬧。
回程在月台等搭車時，排在後面的兩個阿姨好奇問我們買這些娃娃做什麼用。
簡直笑爛，阿姨們應該想說為什麼有4個、也太多了
真的太可愛。
看不相干區域預售屋—2024/1/21
上次訂大建商的隔天跑去林口看屋，這次也一樣、又跑去風馬牛不相及的山鼻看屋。
可能剛下完重大決定，需要去散散心(?)
這是漏水有名的建商，代銷阿桑是近幾年見過最不討喜的一個，晚娘臉沒熱忱、不專業，還隱約瞧不起人，應該是覺得反正買不起所以不太想介紹。
匯款簽訂開與第一期工程款&拿回合約—2024/1/26
這天去銀行匯款，櫃台姐姐例行關心，確認不是被詐騙後，立刻去請貸款部門的同事來給楊姐名片。
那時還沒金龍海嘯，銀行要做業績，現在時空背景則完全不同了。
通知代銷大姐匯款完成，當天就拿回一式兩份、屬於我們的這份合約了，小建商這點是蠻有效率的
但過程一樣隨便，因為約在捷運站，站內面交的概念，在人潮洶湧的捷運轉乘站，匆匆面交，潦草地結束了我們一生一次的大事。
同天，也請建商提供CAD檔與客變通知單，因為客變期限是3月底，沒什麼時間了。
建商提供設備與圖檔—2024/1/30
建商寄達客變通知單—2024/2/5
建商提供匯信託專戶證明(第一次)(後略)—2024/2/6
每次匯建商的款項，會於統整後轉匯信託專戶，不會被建商拿去亂用，是代銷大姐一再強調的所謂保護機制。
設計公司討論需求—2024/2/15
客變時間只到3月底，時間很趕，利用空檔看了幾個小宅影片，選了一間看似不錯的，這天先去跟總監聊聊、簡單討論。
其他設計公司&系統櫃公司討論—2024/2/17&2/18
算是決定前的垂死掙扎，共找了三間，沒有特別吸引人的。
設計公司委託&匯款提案費—2024/2/20
真的相當匆促！完全沒時間多方查詢思考後再來選擇設計公司
前一天我們有先問客變期限前的時程，畢竟剩不到一個半月，超級趕，設計公司窗口當日就回覆，時程看起來還算可行，就定下了。
看建案周邊環境—2024/2/27
一樣在附近走走，試著走不同路線從捷運站到小鳥籠，平常的路線沒人行道車又多，新路線比較安全。
發現附近有間宮廟，算是嫌惡設施，幸好不太顯眼，前幾次都沒注意到。
狗哥說走這幾次感覺差不多熟了，楊姐也這麼覺得。
雖然沒地緣關係，這幾次看下來還不錯，是生活機能完整的舊市區新屋，稍微安心了。
設計公司提案會議/簽約&匯款設計費50%—2024/3/6&3/7
委託到簽約這段時間，是設計公司提案作業期間，我們除了跟建商確認圖面問題、回饋給設計，同時也整理需求表給設計公司。
當天在提案會議獲得兩個提案，回去思考後3/10告知設計公司選擇A提案。
設計公司平面系統會議—2024/3/18
設計師從我們選擇的A提案往下發展，這天針對各系統圖面進行說明。
這幾次都是下班後再趕過去設計公司，真的累到快往生啊……
之後直到建商客變會議前，幾番往來討論修正圖面，到前一天的3/26，正式版本總算出來，時間真的是太趕了。
建商客變會議—2024/3/27
說完銷了但代銷大姐跟主管都還在，奇妙。
這天設計師要跟建商一起看圖，結果設計師遲到
先跟建商確認沒大問題，等之後報價單出來，再去一次簽認就完成了。
客變另外會再寫一篇，這邊就先省略細節。
比較有趣是，對於狗哥先前看圖發現的大問題：廚房排煙只到陽台而非外牆，設計師質問建商建築師沒考慮避開樑轉由次臥出去？建商支吾說建築師就這樣設計，設計師搖頭說都沒考慮到住的人。
真是令人爽快的發言，也有點好笑，因為蠻嗆的，但笑著笑著就哭了，要承受爛設計的是未來居住者的我們……
提供建商設計公司CAD檔—2024/3/31
將客變會議當天與建商的確認內容，修正後提供CAD檔，設計公司第一階段的工作，基本上就到這邊結束，接下來是一年多以後，等完工進來實際丈量，再開始細設規畫討論。
設計也會另外再寫一篇。
收建商客變報價單—2024/5/30
原本說4月出來，中間幾度催促，最後5月底才出，整個大Delay。
存檔時重看小鳥籠全棟平面圖，同樣是小坪數，但邊間格局好很多啊……雙面採光、有玄關、房間大小平均、不吃柱、一衛開窗……
可惜買的時候都沒了，連我們買的通風條件相對較好的那戶，也是剛好那天釋出保留才撿到，不然就是真真正正的單面採光。
當初代銷說分到的戶數不到一半，比對實價登錄的件數，我們猜格局好的戶型大多已先被地主戶挑走。
建商客變圖面與報價單討論—2024/5/31~7/29
與建商&設計師多次討論確認，耗費相當大的心力
建商客變簽認—2024/7/31
原本的客變期限是3/31，整整延誤了四個月，原因是建商趕不出來，一個一個順延，高樓層自然被擠壓到最後面。
楊姐一度擔心會不會有什麼狀況，譬如建商突然反悔不給客變之類，幸好沒發生，順利簽完。
這天第一次知道，代銷先前說2026年第一季完工，可能提前到2025年第三季，當時沒特別感覺，只覺得蓋好就早點住，也不錯，畢竟小建商，提早完成反而降低風險XD
到後面、差不多是今年初才意識到，這跟工程款息息相關，提早完工表示中間的付款間隔會被壓縮，對於工程款是每個月用薪水一點一點捏出來的我們來說，問題可大了哈哈。
不過，遲鈍的我們這天毫無所覺，簽完之後到外面，冒雨看工地，發現未來的家越長越高、手機快拍不進去了，還蠻開心的～～
工程款支付—2024/4～2026/?
第2期到目前第6期，間隔都是3個月，之後到第11期為止會越來越快，可能1~2個月就要支付一次，楊姐狗哥繃緊神經準備應戰。
～下面是後續流程，包含順序與說明，可能不是很正確，之後隨時更新～
建商收暫收款—2026/?
合約寫25萬，即使加上住戶要共同負擔瓦斯外管費用，還是高得嚇人
代銷大姐說25萬是坪數大的，坪數小只需付20萬，不知到時是否真付20萬即可……
建商使照取得通知—2026/?
收到通知就可以開始找貸款銀行了。
建商通常有配合承作的銀行，但最近看了住處附近的案例，傾向自己找比較保險，免得銀行未經同意直接撥款給建商
驗屋—2026/?
驗屋改善—2026/?
對保手續&產權移轉過戶—2026/?
銀行撥款後退回本票—2026/?
驗屋完成正式交屋—2026/?
給交屋款5%—2026/?
先前客變產生的追加減，在給交屋款時才會結算。
楊姐猜測暫收款的結算，也是這階段一起，到時再跟建商確認。
另外，好像可以請銀行分兩次撥款(過戶與交屋)，也是到時再確認。
預售屋本身優缺點
冗長(?)的購屋時程結束，該來說說小鳥籠本身了。
老實說小鳥籠除了小，各方面缺點都相當多，屬於長輩煞、親友煞、各種煞通通會發作的類型XD
只是在當時，算是相對符合我們需求的建案，雖然不甚滿意，但也能湊合了。
楊姐覺得，一般受薪階級在預算跟時間都有限的狀況下，很難找到百分百滿意的房子再下手，因為通常百分百滿意的房子、都是買不起或別人總是快一步的……
只要在當下，物件能大致滿足居住者最在意的幾點，就是完美房子
以我們住的中古屋為例，若當年因為是中古屋就不買，到現在屋齡更老，卻要多揹6,7百萬的貸款！更不可能有餘力買小鳥籠了……
以下來看小鳥籠優缺點
--戶型篇
缺點
‧坪數小且樑柱未全部外推
專家說一個人要有10坪的生活空間，是最舒服的，所以兩個人要有20坪。
這坪數指的是實坪，含公設就要到32坪左右。
想當然爾，這種坪數的新北是身為普通社畜的我們買不起的。
另外，建案樑柱只有部分外推，對小坪數影響極大，以小鳥籠來說，主要是在浴室淋浴間，柱子佔去不少空間。
‧格局差，小坪數新建案常見缺點通通有
因為通通有，所以濃縮成一點，不然會列不完XD
單面採光、開放式廚房、暗衛浴、暗廳，可以說是小坪數新建案的標配惹，小鳥籠通通滿足以上缺點～
除此之外，小房間跟主臥比例不佳，感覺是硬隔出來的，除了空間鼻屎大，還佔據了全室採光最佳的位置……
‧配備普通
普通到沒東西可以寫，除了廚具是櫻花、馬桶是規格低階的TOTO，其他都是沒聽過的廠牌。
‧舊建照，無當層排氣與樓板隔音機制
這是認真Shock到的一點。
都花大錢以當前昂貴的價格買新房子了，卻沒新房子該有的東西……
原因是這建案的建照是舊建照，不用符合後來才頒布的建築法規。
代銷說沒有當層排氣，所以設置衛浴排氣閥，可以做到類當層排氣。
人家不想要”類”啊啊啊………
沒有樓板隔音，則是楊姐個人很失望的地方，現在住處惡鄰噪音多，才想搬家，沒想到小鳥籠居然沒有做樓板隔音。
狗哥對這點倒是還好，他覺得不一定有效果，而且新建案大部分都是給木地板敷衍，之後使用年限到或中間有問題，也是住戶要自行處理，還不如給地磚。
‧廚房排氣只到陽台而非陽台外牆
這應該是最誇張的缺點了，而且還是狗哥看圖時發現的。
把這疑問丟到已購群後，集體炸鍋。
大家各自跟建商吵完的結論是，建商不願意報設計變更、建造時就做改善，而是以交屋前收費接管處理。
這點真的令人不滿啊，到底哪種腦殘的建築師會這樣設計呢？油煙只排到陽台，而非陽台外牆，那曬的衣服不就滿滿油煙味？這是什麼奇葩設計。
然後建商不想花錢，消費者最後只能被迫買單……
這點最瞎，可怕的是簽約前根本拿不到圖檔，無從發現，可以說是類詐騙了喔。
優點
‧採光與格局比上不足比下有餘
在坪數小的先天限制下，我們也看過不少新建案的奇葩格局
譬如一進門就是開放廚房，完全無法排氣，這比前面提到的大缺點更糟糕。
譬如唯一的陽台在房間裡面，去陽台要穿過房間。
譬如號稱兩房，但其中一房無窗。
採光部分，小鳥籠雖然是短邊採光，但已經比手槍型或超狹長型的佳。
楊姐完全承認這個優點只是自我安慰用，哈哈。
‧冷氣室外機不佔用陽台空間
很多新建案沒有規劃室外機擺放位置，只好放在陽台，除了不美觀，更占用寶貴的陽台空間。
雖然當初代銷大姐說是格柵，到了建商改口變鐵架，外觀差很多，但至少不用放陽台。
‧隔間是紅磚牆
這個建案隔間採紅磚牆，而非近年常見的輕隔間。
原本楊姐以為又是另一個低階作法，但似乎磚牆隔音效果比輕隔間好。
這對怕吵的楊姐來說是大利多，可惜客變的關係，室內隔間都取消了，沒享受到難得的優點。
‧兩房1.5衛，符合個人隱私需求
這是深得我們心的優點。
以小鳥籠的總坪數，弄成一衛的大套房會很舒適，但我們需要各自獨立空間與兩個馬桶。
有獨立空間，夫妻吵架才方便一方甩門生悶氣。
有兩個馬桶，才不會三急時上演爭奪戰。
畢竟我們家狗哥，不是坐在馬桶、就是在前往馬桶的路上
‧選擇相對高樓層，降低鄰居噪音干擾機率。
這前面講過很多次，楊姐學到了連棟低樓層住宅容易有來自各方噪音，難得的第二次機會當然要選高的。
原本想選頂樓，這幾年真的被惡鄰嚇到了，但務實的狗哥覺得防水日後會有問題，最後選了次頂。
大建商防水都會有問題了，何況是小建商，有道理。
這建案蠻妙的是，通常高樓層都會比較早賣掉，但不知為何我們去看時，明明只剩幾戶，但剛好就是楊姐喜歡的高樓層。
--社區篇
講完小鳥籠，接著擴大來看整棟建物的好與壞。
缺點
‧建材設備規格中低
這跟小鳥籠的配備差不多意思，整棟跟單戶的建材啦設備啦，都只是普通，有一致性XD
‧戶數多，梯戶比不佳
這也是新建案普遍的缺點了……
小鳥籠建案一層8戶兩梯。
我們目前住的中古屋，是兩戶一梯，人員出入單純，住起來很安心，雖然偶爾電梯被按延長時會很火大
以後一層8戶，可能一開始會不太習慣，陌生人變多。
不過，這建案小鳥籠戶型佔大部分，住戶不是單身就是夫妻、頂多加個小小孩，人數相對少，電梯應該不至於不夠用。
像目前住處的隔壁棟社區也是8戶兩梯，坪數較大，25~40以上，使用人數一定比較多；另外，附近交屋不久的大型建案，一層13戶3梯，更複雜更差。
這樣看，我們買的建案似乎又是比上不足比下有餘了
‧基地小、公設少
危老重建，基地只有300多坪。
基地小自然公設也少，雖然公設比超過30%，但聽代銷大姐介紹，只有一樓有健身房兼兒童遊戲室，聽起來是兩三台跑步機、旁邊就是小朋友玩的地方。
非常奇妙的搭配……
然後，屋頂有平台可以曬衣烤肉，其他沒了。
雖然不算公設，比較可愛是代銷大姐說有提供推車，購物回家時可以用，推回家再拿下來還，不知道有多少人會用？楊姐是寧願累一次就好、直接上樓。
代銷大姐當時還提到各戶門口會有掛勾，外送東西可以直接掛，不知道是不是真的，但有門禁的社區通常外送只會到一樓。
‧機車位不足
這個問題很切身，忘了不夠幾個，總之地下室的機車位無法一戶一個。
代銷大姐說小庭院可以劃線規劃露天的，到時由管委會用抽籤方式之類，露天與地下大家輪流停。
聽起來不太合法，也不知實際執行會變什麼樣子，希望不會產生問題。
‧未設計垃圾儲藏室
這個問題更切身。
通常在地下室的垃圾儲藏室，可能基地真的太小又要塞車位，竟然沒有規劃。
代銷說到時建商會在一樓蓋個小房子(?)，有冷藏功能，住戶才能倒。
嗯聽起來這也不太合法耶，倒垃圾可是生活中重要的小事，只能祈禱順利解決了。
優點
‧可不買機械車位，控制總價
看的時候只剩機械車位，也未強制要買，對預算有限的我們來說，鬆一口氣。
而且狗哥也不想買機械車位，覺得問題會很多。
只是雖然雙北大眾運輸方便，但回老家或出遠門遊玩還是要有車，到時得另租車位，就無法像現在下車即到家的方便，可以想見會不適應好一陣子……
‧可客變
這點狗哥很稱讚，沒想到小建商會接受客變
可惜的是，買的時間偏晚，找設計的過程一切都很趕，需求也沒辦法想得很全面。
但來得及辦理客變，我們還是覺得很幸運。
最棒的一點，是把1.5套衛浴大幅更動，解決了先前提到淋浴間吃柱的問題，這個下一篇再仔細講。
‧總戶數適中
總共100多戶，雖不到一般認為理想的150-200戶，但也還OK了。
戶數多，收的管理費也多，請得起管理員，方便維護，又不致過雜。
前面提到住處附近的大型建案，13戶3梯那個，總戶數高達900多戶，如果投資客多，管委會又沒好好運作，感覺以後會很亂……
當然戶數太少問題也很多，前陣子去看的小建案只有30幾戶，連日班管理員都無法負擔，意即有信件的話，社畜在假日還要衝郵局領掛號；至於冷藏冷凍宅配的東西大概都不能買，除非有超商取貨或夜間送貨服務
‧住戶以單身或小家庭自住為主
預售屋都會有已購群，方便討論大小事。
而從已購群的訊息觀察，這建案就算有投資客，比例也極少，大多自住，尤其首購年輕人占比不少。
狗哥說是因為單價也不算低，買來投資賺不到大錢XD
沒錯，我們算是買在相對高點，年初買的年底就金龍海嘯了……
自住型的小社區，出入單純，相信大家參與社區事務的熱情也會比較高，對社區是好事。
--其他
缺點
‧沒聽過的小建商小營造
沒聽過到什麼程度呢？連上網找都找不太到資料的程度
當然這點讓人很害怕，畢竟買房是一輩子的辛苦錢，沒人想丟到水裡。
也因為這樣，代銷大姐準備了很多說法，像是錢會轉到信託專戶，專款專用，不會被建商拿錢亂花，類似價金信託。
讓人翻白眼的，則是履約擔保走同業擔保方式，但兩間其實負責人一樣哩……
左手保右手，真的跑了肯定沒人留下來履約吧
代銷大姐是說辛苦的都走完了，等蓋好錢就入袋，建商沒那麼笨；如果真的有問題，只要接手蓋好馬上有錢，也會有其他建商搶著續建。
這種話只能聽聽，希望順利蓋好啊。
‧危老重建，地主戶占據條件較好戶別與稀少平面車位
沒辦法，地主戶就是有優勢。
珍貴的平面車位只有20個，聽說一開始就都被地主戶拿走了。
優點
‧買得起
一路看到現在，相信沒有人不認同，很明顯地，這是個缺點比優點多的建案XDDD
有錢當然買更大更好的，但現實就是沒那麼有錢，只能在有限條件下，選擇適合自己的。
對狗哥楊姐來說，如同前面所提，重要的是”可省下通勤時間成本的高樓層新屋”。
俗話說，「買得起的房子，就是好房子」，哈哈哈。
預售屋周邊環境優缺點
小鳥籠說完了，接著來看看周邊環境吧！
--地理位置篇
缺點
‧旁邊是山，濕氣重
濕氣重是楊姐猜的，沒住過山旁邊。
‧小巷內，不氣派
優點
‧旁邊是山，空氣較好、運動方便
這優點也是楊姐想像的，哈哈。
‧小巷內，無車流較安靜
其實這些優缺點是一體兩面，看用哪個角度去看～～
‧高樓層視野不會被遮蔽
建案周邊是老公寓，小鳥籠正對面則是電梯華廈，狗哥猜測採光面的視野至少十幾年內不會被遮蔽。
--通勤篇
缺點
‧到捷運站行走危險
小鳥籠走到捷運站要10-12分，對某些人來說可能很遠，我們是覺得還好，畢竟現在住處到車站可是要走快20分，而且路上什麼都沒有。
只是一路都沒有人行道，而且汽機車多，相當危險，入住後應該會走前面研究過的替代路線。
優點
‧可搭捷運通勤
這是狗哥堅持的點。
現在住處光通勤交通費兩人就破萬，住小鳥籠的話只要月票1200/人，省下不少時間金錢～
--生活機能篇
缺點
‧純住宅區，商業機能不足
純住宅區一般是優點，環境單純。
只是反面就是商業機能不足，例如銀行少、大型商場少。
不僅是小鳥籠周邊，以半個行政區域來看，都偏少。
‧診所不多
看Google地圖，約方圓500公尺以內，一家都沒有，全是住宅跟山，要往捷運站或另一頭才有幾間。
等等！楊姐突然發現，自己是用以前三重精華區租處的角度在看小鳥籠。
是說三重站在十字路口，360度環顧一圈，大型銀行幾乎通通有，又聚集各行各業店家與飲食小吃，熱鬧方便。
但姐就是買不起呀，又怎能用商業區的角度來看這個預售屋呢。
怎麼感覺有點對不起小鳥籠哩，缺點到此為止
優點
‧小吃與飲食店多
‧全聯美廉社等，小型賣場採買方便
‧步行可達捷運站
公車路線還沒空研究。
沒想到這篇會打那麼長，下一篇要來聊聊設計公司
